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細矢ますゆきとは

1977年1月8日 千葉県長生郡長生村生まれ。 高校時代、最下位を取得。 職を転々としたのち独立。 今現在はアパート経営、 ウェブコンサルティングと 幅広くビジネスを展開

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<< August 2017 >>

畳の床下がエキゾチックに・・・畳リフォーム

0
    2017.08.20 Sunday 

    腐敗という悲劇です・・・。
    ~~~~~~~~~~~~
     
    細矢です。 
     
    想定外な悲劇が起きました。
      
    先日、購入したゴージャスな
    ごみ屋敷ですが、やられました。
     
     
    ごみ屋敷だけど、
    フルリフォーム案件だから
    安心だろう、
     
    と思ったのですが
    嫌な予感が的中しました。
        
       
     
    それは・・・
     
     
    ごみの下が地獄だった、
     
     
    ということです。
     
      
     
    風呂もトイレもキッチンも
    最新設備。 
      
    玄関もフローリングが張り替えられ
    新品でした。 
      
      
    ただ、その中でも唯一の不安が、 
    足の踏み場もなかった
    ゴミが積まれた床の状況でした。
     
     
    ゴミが積まれていたので
     
    「もしかしたら、このゴミの下は
     リフォームをしていないかも・・・」
     
    と不安を感じていたのです。 
     
     
     
    で、
     
     
    やっとゴミ処理が終わったので
    最もゴミが積まれていた和室の
    畳を開けてみると・・・、 
      
     
    そこにはおぞましい風景が
    私を待っていたのです。
     
     
    写真1を見てください。 
     

    床がくさっていたのです。
     

    たぶん、40年間、一度も
    この個所はリフォームを
    していなかったのでしょう。
      
     
    歩くと床が抜けるぐらいに
    腐っていたのです。。。。
     
     

     

    床が真っ黒に腐り果て、 
    合板の原型がなくなっていたのです。
     
     
    かなりエキゾチックな床になっていたのです。   
      
     
    このリフォームですが、
    どれぐらいの費用がかかると思いますか?
     
     
    ざっくりと試算をすると・・・、
      
     
    2人工=5万円
    廃棄=1万円
    撤去=1万円
    材料費=7千円
     
     
    原価でも8万円弱。
     
     
    そこに営業費や下請けに流す費用を
    勘案すると、10万円ぐらいは
    かかる計算です。 
     
      
    これでは、
     

    「細矢さん、利回り20%といってお
     それは机上論の数字でしたね?

     実質利回りは10%ぐらいでしょ?

     うぷ、うぷ、うぷぷぷっ」
     
     
    と笑われそうなので、
    「人力投入」してきました。
     
     
    朝8時に現地入りをし、
    作業をしてきました。
     
     
    で、
     
     
    細かいことは除くと、
    このリフォーム作業は
    初めてでしたが無事に終わり、
     
     
    リフォームにかかった費用も、
     
      
    なんと!
      
     
    ==============
    材料費 7千円
    アルバイト料 7千円。
    ---------------- 
    合計 14000円
    ==============
     
    という破格の価格で終わることが
    できました。
      
      
    当たり前ですが「自分でやる」というのは
    安く済みます。
     
     
    しかも、自分の家なので、
    失敗してもないも怖くない(笑)。 
     
     
    気が楽です。
     
     
    初めての体験を楽しみながら行い、
    14時には終わることができました。
      


     

     

    さらには普段は汗をかかないので
    肉体的にもほどよい運動にもなりました。
      
     
    いいこと尽くしでした。
     
     
      
     
    ということで、
     
     
    低予算を実現するには、
    『人力投入』はお薦めです。
     
     
    仮に2回失敗しても
    3回目に成功すれば、
    十分に元が取れます。
     
    ではまた!

     


    ゴージャスなゴミ屋敷で利回り20%

    0
      2017.08.07 Monday 

       

      矢です。

      ゴージャスなゴミ屋敷を買いました。

      ゴミだらけなのですが、
      ゴージャスな古家です。


      ブログやフェイスブックでは
      こまめに紹介してきましたが、

      契約がすべて完了したので
      今日は全貌をお見せしたいと思います。



      今回、購入した物件は、
      築45年の一戸建て。

      土地42坪の物件です。



      俗にいう、築古物件というやつですね。


      普通では誰も買わない物件だと思います。



      しかし、なぜそんな物件を買ったのかというと、
      今回は、ボロではありませんでした。


      ほんとうかは分かりませんが、
      売主いわく、

      「3年ぐらい前に約2千万円のリフォームをした」

      そうです。


      現オーナーのご両親が数年前まで住んでおり、
      その時にリフォームをしたそうです。


      2千万円は盛りすぎだと思いますが、
      キッチン、風呂、トイレが、最新の設備です。


      しかも、


      骨董品をしまうためだけの部屋を
      鉄骨造で増設し、ついでに、
      玄関もリフォームしたそうです。


      だから、耐震補強も
      外壁塗装もしっかりとしてあります。



      あと10年は、大きなリフォーム費用は
      発生しないことでしょう。



      なので、築古でも新築そっくりなお家に
      仕上がった家になっています。




      ただ、こういうと

      「どうせ、ど田舎の立地の悪い場所でしょ?」

      と思うかも知れません。



      しかし、今回の立地はナイスな場所です。


      小学校、保育園まで徒歩約2分であり、
      中学校、高校まで徒歩約16分。



      坊ちゃん、お嬢ちゃんが育ちやすい環境です。

      一度でも住んでいただければ、
      末永く住んでいただけるような立地なのです。



      今回、そんな築古物件を購入させて頂きました。




      では、その家はどんな家なのか?

      築45年の家とは?



      ゴミが多いので、気分を悪くしたら
      申し訳ありませんが、ご覧になりたい方は
      こちらをご覧ください。

       

      外観は塗装済みなので綺麗です。

       

      ゴミが散乱していますが、リッチな門構えです。

       

       

      オール電化のキッチンです。浄水器もあるようです。

       

       

      広いお風呂。介護が楽にできるビッグサイズにしたのかもしれません。

       

       


      趣味の骨董品を飾る部屋です。骨董品は置き去りです。

       


       

      どうですか?

      築45年とは思えないほどに
      綺麗に仕上がっていますよね。



      私からすると、

      「なぜ、こんな物件を激安で売ったのか?」

      「せっかく綺麗にしたのだから、
      賃貸に出せばいいのに・・・」


      と思うほどですよね。


      本当に不思議なことなのですが、
      破格の値段で売りに出される
      物件と遭遇することが多々あります。


      今年もそんな物件と見事に遭遇できています。

       

      よく私には、このような質問を頂きます。 

      「古家ってリフォーム代がかかるし、
      危険じゃないんですか!?」


      膝を震わせながらビビっている方もいますが、
      そういう方はこのような物件がお勧めです。


      リフォームが怖い方は、リフォーム済み物件を
      買えばいいですよね。





      で、


      次に気になるのはこの物件の価格だと思います。


      トイレ、風呂、キッチンが最新設備。

      外壁塗装、耐震補強もリフォーム済み。



      この物件はいくらで買ったと思うでしょうか?


      あなたならいくらで買うでしょうか?





      ちなみに、このゴージャスなゴミ屋敷の
      周辺土地価格は、

      路線価は坪単価で約12万円。

      市場価格で坪単価で約15〜17万円です。


      今回は42坪の土地ですから、
      安く見積もっても土地だけで

      630万円

      程度の価値になります。


      その土地の上に、先ほどの建物が建っています。
       

      キッチンとお風呂、塗装代だけでも

      200~300万円近くしてるでしょうから、

      減価償却済みの建物ですが、

      安くても300万円ぐらいの

      実質価値はありそうです。

       

       


      そして、周辺の家賃相場ですが、
      この地域には戸建て賃貸が少ないので
      似たような案件でリサーチをすると、

      テラスハウスで月々約7〜8万円の家賃。

      駐車場が1台5千円の地域です。



      なので、最低でも7万円+駐車場代5千円の  
      7万5千円では貸せることでしょう。




      テラスハウスと勝負しても、

      ここまで大きなお風呂でオール電化で、
      かつ、駐車場2台ならば負けることはないでしょう。



      とくに若いカップルさんで狭いアパートに住む方は、

      「子作りするとお隣さんに声が響くから
      絶対戸建てがいい!うふぅ!」


      と思うはずです。



      そう考えると年間で安くても
      90万円の家賃収入は見込めそうです。



      なので、一般的な投資物件は、
      利回りで10%ぐらいですから

      購入価格900万円

      でも、十分な利回り計算になります。



      そのような計算をすると購入価格は、

      700万円とか、600万円ていどならば

      十分に妥当な価格だと思いますよね?




      ただ、こういうと、

      「細矢さんのことだから
      激安で買ってるんでしょ?」


      と思うことでしょう。



      その通りです。


      今回も激安で購入させて頂きました。


      今回の購入価格は、

      「ジャスト400万円」

      でした。


      土地値以下で買わせて頂きました。
       

       
      安いですよね。

       

      土地値以下ですから、融資もでるでしょうし、
      売り逃げしても損はありません。

       

       

      さらには、

       

       

      本物件はリフォームはほとんどかからないでしょうから、
      利回りで20%前後は確定していると思います。

       

      ペットもOKという物件にすれば、

      間違いなく20%は超えることでしょう。
       

      銀行預金の利率が1%を割っている中、
      20%はありがたいですよね。

       

      元を取って売却したら

      500万円以上の臨時ボーナスが

      不労所得で入ることになるのです!

        
      ※ちなみに、もう少し東京から離れると
      300万円以下でも普通に売っていますし、
      北海道や九州の場合は100万円以下も視野に入ります。

       

       

      は、なぜ、こんなにも安く買えたのか?



      たくさんのテクニックがあるので、
      ここですべては言い尽くせませんが、

      もっとも大きな理由はシンプルです。


      私がある1つの質問をしたからです。



      それは不動産業者に、

      「なぜ、こんなにも綺麗な家を売るんですか?
      もったいなくないですか?」


      と率直に聞いてみたんですね。


      なぜなら、不動産を売るには
      必ず理由があります。

      ならばその売る理由を聞きだし、
      相手の要望を応えることが何よりも
      大事だからです。

      その理由を知ることが
      次のステップになるのです。


      すると、不動産業者は何といったのか?



      それが、

      「売主さんはお金に困っていて
      まとまったお金が必要らしいです」


      とおっしゃっていたのです。




      頭の中では、

      「キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!」

      ですよね。


      刑務所の中に裸体の美女が
      迷い込んだようなもの。 


      大きなチャンスです。  




      なぜなら、売り急いでいる場合は、

      「瑕疵担保免責でいいですよ」
      (かしたんぽめんせき)

      という一言が強烈に突き刺さります。



      この瑕疵担保免責とは、

      「ノークレームノーリターンでOK!」

      という意味になります。



      なぜ、このノークレームノーリターンが
      強烈な一発につながるのかというと、

      不動産には瑕疵担保責任というのがあります。


      建物に何かの瑕疵(問題)があった場合、
      売主さんに、

      「こんなの聞いてないよ。
      リフォーム代を請求します!」

      と強気に言える法律があるのです。



      なので、資金繰りに悩んでいるお客さまは、
      得た資金を他の支払いに使いたいので、

      「ノークレームノーリターンでOK!」

      は、天使のささやきに近い。


      昔、北斗の拳というアニメありましたが、
      この一言をささやかれると、

      『秘孔』

      という即死ポイントを攻撃された
      ぐらいに破壊力があるのです。

       

       

       



      その結果、大幅値引きが実現しやすくなるのです。


      また、資金繰りで悩んでいる売り手は、
      買い手にも優越感を与えるために、

      ---------------------
      値引き交渉を予想して、
      得たい資金より高めに売りに出す

      --------------------

      ことは日常的に行います。


      そして、不動産屋もそれらを
      アドバイスすることも多いです。


      なので、本物件は600万円で売りに出ていても、
      100万円ぐらいは値引き交渉は十分可能なのです。


      ただ、私は100万円の値引きでは
      面白味はありません。


      そこで、

      「ゴミは放置でOK!その代わりに、
      33%オフの400万円にしてください」


      といったところ、
      見事に交渉が成立したのです。


      相手のニーズと私のニーズが
      見事にマッチしたことになります。


      ありがたいですよね。


      ということで、

      もし、あなたも不動産を安く買いたいならば、

      なぜ、売主は売る必要があるのか?

      を聞き出してみてください。


      その答えによっては、
      激安で購入できることも可能になります。

      ではまた!

      細矢ますゆき


      追伸:

      今回の物件ですが、
      どこで売られていたのかというと、
      普通にアットホームで普通に売られていました。

      SRCでご紹介しているノウハウを使えば

      誰でも平等に買うチャンスがあったことになります。

      1日10分でもネットも見ておくことをお勧めします。

       


      【肉欲議員】一線を越えていると思いますか?

      0
        2017.08.03 Thursday 

        【肉欲議員】一線を越えていると思いますか?

          

         

        細矢です。

        「一線は超えていません」


        連日、TVで話題になっていますね。


        元トップアイドルであり、

        国会議員の今井議員と

        橋本神戸市議の不倫疑惑。


        新幹線では手をつなぎ、

        ホテルでは髪が濡れノーパンで歩く

        今井議員の姿が激写されていました。 

         

        今井議員は障碍者のお子様を放置した略奪愛。

        橋本神戸市議は奥さんを裏切った不倫愛。

         

        肉欲におぼれた二人の議員が、

        マスコミから総叩きにあっています。

         
        あなたはどう思いますか?

         

        一線を超えていると思いますか?

         

        それとも

          

        一線は超えていないと思いますか?

         

         


        どちらも子作りが経験豊富な大人です。


        その大人同士がノーパンでパジャマを着て、

        夜な夜な

         

        「原稿を作っていた」

         

        と言っても一般人には理解しにくいことでしょう。
         
         
          

        もちろん、橋本議員が、
         
        「同性愛に目覚めたから婚姻関係が破たんしていたんです!」
          
        と、カミングアウトするならば別ですが、
         
        そうでもなさそうですね。
         
          
         
        今後も国民感情を裏切った代償は
          
        高く払うことになりそうです。
         
          
          
        で、
         
         
        なぜ、こんな不倫疑惑の話をするのかというと、
         
        昨日からご紹介しているこちらは
         
        見事に一線を越えています。
         
         
        今井議員が一糸まとわぬ姿で肉欲に溺れたように
         
        MR.T先生が不動産業界の裏の裏まで
         
        赤裸々に告白しています。
         
           
        業界の裏事情を素っ裸にしています。
         
        =========================
          
        現役不動産屋が緊急暴露!
        裏物件を入手する5つのステップ
        http://src.mods.jp/src/secretsemi5/
         
        =========================
         
         
        マンションの原価やマンションを売りつけた手法、
         
        裁判所が絡んでくる弁護士案件などなど。
         
         
        書店では手に入らない裏話が公開されています。
         
         
         
        特に意識してもらいたいお話は、
         
        ご案内ページにも記載ある
         
        --------------------------
        ハウスメーカーと裏で手を組んで
        相場の6割で効率よく仕入れる方法
        --------------------------
         
        です。
         
         
         
        いま、ご存知のように低金利を背景に
         
        新築物件が飛ぶように売れています。
         
          
        具体的な数字でいうならば、
         
        新設住宅着工戸数は、
         
        2007年には、77.5万戸。
         
         
        しかし、昨年の2016年には、
         
        なんと97.4万戸が着工。
         
         
         
        2007年に比べると新築の売れ行きが
         
        約1.2倍に膨れ上がっているのです。
         
         
         
        今は新築ラッシュといっても
         
        過言ではないでしょう。
         
         
         
         
        ということは、
         
        勘のいい人は分かりますが、
         
        『買い替え』も急増しているということです。
         
         
         
        「う〜ん、この家も古くなったし、
          
         家でも新築するか!」
         
         
        と『買い替え』をする需要も多いのです。
          
          
         
         
         
        そこで、新築業者は、
         
        自社の新築物件を売るために
         
        古家の処分に必死になっています。
         
         
         
         
        なので、相場を無視した価格で処分を
         
        密かに行う密約が横行している事実をご存知でしたか?
         
         
         
        そのお話が、今回のビデオの
         
        --------------------------
        ハウスメーカーと裏で手を組んで
        相場の6割で効率よく仕入れる方法
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        で暴露されています。
         
         
         
        細かい話はビデオでご覧になって頂きたいのですが、
         
        MR.T先生の会社には、
         
         
        「古い家が売れなかったら
         
         相場の6割でいいから買ってください」
         
         
        と新築業者から依頼を受けるそうです。
         
         
         
        そして、新築業者は古家をタダみたいな金額で処分し、
         
        新築を建ててもらっているそうです。
         
         
         
         
        これってすごい情報だと思いませんか?
         
         
         
        実は現役の不動産業者は、
         
        新築業者からも40%OFF引きで仕入れをしている。
         
         

        1000万円の物件ならば、
         
        わずか600万円で新築業者から
         
        仕入れているというのです。
         
         
         
        ということは、年に数回の取引だけでも、
         
        新車のレクサスやベンツが買えるということです。
         
         
         
        私も長いこと不動産投資をしていましたが、
         
        この事実は知りませんでした。
         
         
         
         
        この話を応用するならば、
         
        激安中古物件を狙うならば、
         
        単なる不動産業者だけではなく、
         
        新築業者にアタックするのも
         
        ひとつの手だということが分かります。
         
         
         
        新築業者の営業マンを1人か2人と仲良くなれば、
         
        このような相場の6割引き案件を喜ばれながら
         
        紹介してもらえるということです。
         
         
         
        ヤバい情報ですよね。
         
        相場の6割ならば失敗のしようがありませんから。
         
         
         
         
        ただ、この話は私が無料のメルマガで
         
        ご紹介できるレベルです。
         
         
        本編のビデオでは、MR.T先生が
         
        15年の経験から得たもっとヤバい裏話が
         
        多数暴露されています。
         
         
         
        きっとこのビデオをみたあなたは、
         
        「やばい、これは一線を越えたレベルだな!」
         
        と驚くことでしょう。
         
         
         
        もし、あなたが常識的で退屈な不動産投資に
         
        飽き飽きしているならば、ぜひ、このビデオを
         
        ご覧ください。
          
           
         
        常識の一線を越えたヤバい裏話を告白します。
         
         
        現役不動産屋が緊急暴露!
        裏物件を入手する5つのステップ
        http://src.mods.jp/src/secretsemi5/
         
         
        細矢ますゆき
         
         


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