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細矢ますゆきとは

1977年1月8日 千葉県長生郡長生村生まれ。 高校時代、最下位を取得。 職を転々としたのち独立。 今現在はアパート経営、 ウェブコンサルティングと 幅広くビジネスを展開

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<< June 2017 >>

女性が不動産投資で成功するには?

0
    2017.05.15 Monday 


     
    細矢です。
     
    今日はきわどい話をします。
     
    あなたが男性ならば、
    耳をふさぎたくなる話です。
     
    逆にあなたあ女性ならば
    夢の膨らむ現実的な手法について
    お話します。
     
     
    今日の話はいつも以上に
    真剣に聞いてください。
     
     
     
    では、そのきわどい相談とは何か?
     
    このような相談を受けるのです。
       
       
     
    「もう旦那を見切りたいです!」
     
    「旦那と別居したいです!」
     
    「バカ亭主と縁を切りたいです!」
     
     
    女性陣の悲痛な叫びです。
     
     
    毎日の家事に追い回され、
    旦那が帰ってきたと思ったら、
     
    「ご飯まだ?」
     
    という冷たい一言。
     
     
    家事を手伝うこともなく
    自分だけが仕事を頑張っていると勘違い。
     
     
    忙しく夕食の準備をする奥さんを横目に、
    ゴロンと横になりTVを見る亭主。
     
     
    我慢に我慢を重ね、旦那に対する
    愛情は日に日に薄く薄くなっていき、
     
    『離婚』
     
    という二文字が頭によぎる・・・。
     
     
    そして、
     
    「財産分与で家を勝ち取れば、
     一人でも生きていけるかも知れない・・・」
     
    と考える女性陣が非常に多いようです。
     
     
    仕事以外は何もできない旦那に見切りをつけ、
    さっさと別れたい。
     
    そして、第二の人生を歩みたい!
     
     
    そんな女性の相談を多々受けます。
     
     
     
    確かに彼女たちの悲痛な叫びもわかります。
     
     
    「何で私だけが苦労しなければいけないの?」
     
    と思いながら何十年と暮らすことは
    苦しいことでしょう。
     
     
    女性は「蝶よ花よ」と育てられたのですから、
    理想と現実のギャップが大きく、
    その苦痛は大きいことでしょう。
     
     
    逆の立場なら同じことを考えるはずだと思います。
     
     
     
    そこで、なぜ私がこのような相談を受けるのか?
     
     
    それは不動産投資での成功をお伝えする
     
    『セミリタイアクラブ』
    http://src.mods.jp/lp/4/
     
    を運営するようになってから
    急増してきました。
     
     
    不動産投資は一度設定さえすれば、
    ほったらかしでも収入は途切れません。
     
    力仕事もありませんから、
    年齢や性別も関係なく運営できます。
     
     
    間取りや設備に関しても、
    女性陣の方が目が効きます。
     
     
    なので、不動産投資の世界は、
    女性陣の成功者が多いのも事実です。
     
     
    これらのことから、
     
    『不動産投資で家賃収入を確保したら
     今の旦那と別れたい!』
     
    と相談を受けることが多いのだと思います。
     
     
     
    ただ、メリットだけならば
    何の相談を受けることはありません。
     
     
    ここで問題となるのが『資金』の問題です。
     
    この軍資金について相談を受けるのです。
     
     
     
    不動産投資は物件を担保に入れるため、
    90%以上の方は融資を受けます。
     
    現金買いはレアなケースです。
     
     
    そこで、女性陣は、
     
    「一般的な女性でも融資が受けられるのか?」
     
    と悩むようです。
     
     
    確かに今の日本では、
    女性の社会進出レベルは未熟です。
     
    家事をしながら、男性と同じ収入の確保は
    難しいことでしょう。
     
     
    事実、一般的な金融機関では
    旦那さんを連帯保証人にしなければ
    ほぼ無理だと思います。
     
     
    難しく考えるのは間違っていません。
     
     
     
    しかし、日本には素晴らしい制度が
    あることをご存知でしょうか?
     
     
    それがこちらです
     
    日本政策金融公庫:
    女性、若者/シニア起業家支援資金
    https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/02_zyoseikigyouka_m.html
     
    ※定年起業にも使えますので
    50歳以上の方もよくご覧になってください。
     
     
     
     
    これを読めば分かりますが、
     
    『女性』『若者』『シニア』
     
    にめちゃくちゃ有利な融資制度です。
     
     
    社会的に強者といえない人たちに
    マックスで7200万円の大金を
    『ぽんっ!』と融資をしてくれる制度です。
     
     
    民間レベルで考えたら
    あり得ない話ですよね。
     
     
    銀行は、
     
    「雨が降ったら傘は貸さない」
     
    とよく言われるように、
    民間の銀行は強者以外にお金は貸しません。
     
     
     
    しかし、先ほどのような制度があるのです。
     
     
    私の知り合いには、この制度を利用し、
    奥さんをセミリタイアさせてしまった方も
    いるほどです。
     
     
    女性だからこそ勝てる方法あるのです。
     
     
    もちろん、これはむやみな
    融資を勧めるものではありません。
     
     
    融資は借金です。
     
    借金はしない方がいいです。
     
     
    ただ、担保のある不動産投資は、
    正しい知識を身に着ければ、
    リスクをコントロールすることが可能。
     
     
    チャンスが目の前にあるならば、
    そのチャンスを掴むことこそ商人だと思います。
     
     
    このような制度を利用しないのは
    もったいないです。
     
     
     
    ということで、
     
    今回は最近、よく受ける
    きわどい相談のお話でした。
     
     
    離婚はお勧めしませんが、
    このような制度も活用しつつ、
     
    自分らしさや経済基盤を
     
    構築してもらいと思います。
     
     
    ではまた!!
     
     
    細矢ますゆき
     
     
    追伸:
     
    男性のみなさまへ
     
    最近、熟年離婚が後を絶ちません。
     
    私たち男性陣は、女性に感謝しつつ、
    捨てられないように頑張っていきましょう。
     
    特に「仕事=俺の人生一本」と
    思っている人こそ危険です(笑)
     
     


    中古不動産を買うポイントとは?変態編

    0
      2017.05.15 Monday 

      私は変態です
      ~~~~~~~~~~~~~~~
       
      細矢です。
       
      私は変態かも知れません。
       
      『ある』ものを見ると興奮してしまいます。
       
      健康的な一般人男性では
      絶対興奮しないもので、
      ムラムラとしてしまうのです。
       
       
      しかも、好きなジャンルは、
      たとえるならば熟女系。
       
      AKBの初々しさよりも、
      峰不二子のような妖艶さに
      魅力を感じます。  
       
       
      で、
       
      何を見て興奮するのかというと、
       
       
      『中古不動産』
       
       
      です。
       
       
      綺麗な中古物件やボロ物件を見ると
      血圧が上昇するのが分かります。 
       
       
      で、
       
       
      昨日も近くの不動産を見てきました。 
       
       
      外観が超和風。
       
       
      外壁は屋根も瓦で
      御影石で艶々。
       
       
      これぞ日本の技術! 
       
       
      という邸宅です。
        
       
      最近の洋風な住宅もいいですが、
      このような和風建築もいいですよね。
       
       
      洋風に比べると使い勝手は悪いですが、
      玄関は無駄に広いですし、縁側で
      ひなたぼっこも出来る。
       
       
      理想的です。 
       
       
      しかも、立地が破壊的にいい。
       
       
      駅には徒歩数分であり、 
      半径5kmは建築ラッシュの地域。
       
       
      人口が明らかに増えているので
      将来的にアパート用地にもできる。
        
        
      自己利用でも欲しいと考えてしまいます。 
       
       
      で、
        
       
      周辺の新築相場が3千500万円から5千万円。
       
       
      それなりの金額でも我慢できる!
      と妙な強気になってしまいます。 
       
       
      ただ・・・、
       
       
      固定資産税評価額を確認して
      がっかりしました。。。
       
       
      なんと・・・、
       
       
      想像よりもめちゃくちゃ安い。。。 
       
       
      信じられないくらいに安いのです。
       
        
       
      初めて女性のブラジャーパットを
      見てしまった時ぐらいのショックです。 
       
       
      女性のブラジャーには、
      豊胸パットが何枚も入りますよね?
       
       
      あのパットをみて
      幻滅した男性も多いことでしょう。
       
       
       
      あれぐらいのショックです。
       
        
      周りの雰囲気に乗せられて、
      「高くても仕方ないな・・・」
      と勝手に思い込んでしまったのです。
       
       
      これでは何かあったときの
      共担の足しにもなりません。。。
       
       
      属性を棄損してしまいますね!
       
       
      ということで、
       
        
      中古不動産を購入する際は、
      固定資産税評価額をみるのも
      お勧めです。 
       
       
       
      ちなみに、固定資産税評価額とは、
      税金を取るための指標です。
        
      一般的な公示価格と言われるものの、
      7割ぐらいをベースに計算されます。
       
       
      市場価格とは違う指標ですが、
      客観的な数値として使われます。 
       
       
      特に銀行系などは市場価格よりも、
      このような公的機関の数値を元に
      担保評価を行う傾向があります。
       
       
      何かあった時のことを考えると
      この担保評価が高い方が
      使いまわしが効きやすい。
       
       
      市場価格だけで判断しないことを
      お勧めします。
       
      ではまた!


      廃墟物件に買い付け申込書を出してみた

      0
        2017.05.10 Wednesday 

         

        貞子が出るか?!
        廃墟物件の結末とは?
        ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
         
        細矢です。
         
        「まじっすか?微妙ですね・・・」
         
         
        先日の廃墟物件の件、
        売主からの回答がありました。
         
         
        障子がやぶれ、
        草が生い茂り、
        床が抜けている
        あの貞子物件です。 
         
         
        で、
         
        概略をいうと、
         
         
        ある理由のため
        売値は300万円。
         
         
        平均家賃相場は5万2千円。
         
        リフォーム予想費用が
        ざっくり100万円。
         
         
        そう考えると、
        この地域制や不動産手数料、
        固定資産税を考えると、
         
        購入限度額が200万円。
         
         
        なんだかんだで、
        これぐらいで買えないと
        この後の運営が難しい。
         
         
         
        そこで、売主に嫌われる覚悟で、
        思い切って指値を出すのが一般的。
         
         
        で、
         
         
        この指値には
        2つのパターンがあります。
         
         

        1つ目は、
        直球ストレート指値。
         
        今回でいえば200万円を
        いきなり提示するパターン。
         
         
        一発勝負なので話が早い。
         
         
         
        2つ目は、
        打つ返されることを
        予測した指値。
          
         
        どういうことかとうと、
        仮に200万円と言われても
        売主から、
         
        「もう50万円は欲しいよね」 
         
        と売値を押し戻されるケースがある。
         
         
        なので、それを見越して、
        希望価格よりも更に指値をして
        170万円ぐらいで買い付けを出す手法。
         
         
        この場合のメリットは、
        売値が戻された時には抜群です。
         
        相手に譲歩した形を見せながら、
        狙い通りの物件を購入できる。
          
        ただ、デメリットは、
        1番目の指値に比べると
        値引き額が強くなりすぎるため
        『交渉不可』として蹴られるケースがある。
         
         
        そうなると一発アウトです。 
         
          
        目の前の物件を逃しかねません。 
         
          
        で、
         
         
        今回、選んだのは、
        一発勝負の200万円。
         
         
        瑕疵担保免責、
        いつでも現金一括決済
         
        という好条件を相手に提示し、
        「売値33%オフ」の買い付けを
        出してみました。
         
          
         
        この33%オフについては
        一般的な中古車販売では
        あり得ないほどの価格交渉でしょう。
          
        しかし、不動産業界では当たり前。
         
         
        100万円引きを提示してみました。 
         
         
        で、
         
         
        その結果が・・・ 
         
         
        驚きます。
         
         
         
        「200万円かぁ〜。
         あと30万円欲しいなあ〜。」
         
         
          
        そんな回答でした。
          
         
        つまり、一声で67万円引きとなったのです。 
         
         
        中古車や百貨店の商品などでは
        想像ができない値引き額ですよね。
         
         
         
        ただ、この時、私の作戦が裏目にでました。
         
         
         
        マックス価格で指値をしてしまったので、
        やりようがありません。
         
         
         
         
        営業マンの雰囲気が良かったので、
        押し戻されることを考え、
        大幅指値でもよかったかも知れません。
         
         
         
        「じゃ、210万円でどうですか?」
         
         
        と売主の希望価格と間をとっていく手法が
        取れなくなってしまったいたのです。
         
         
         
         
        半日ほど悩みました。 
         
           
        散歩にいったり、
        ポッキーイチゴ味を食べたり、
        原稿を書いたりしたのですが、 
         
         
        決断できません・・・。
         
         
        損はないかも知れないのですが、
        一歩が踏み切れない。
         
         
        文章では書けない
        『ある』事情がこの物件にあり、
        この30万円の押し戻しで
        ブレーキがかかってしまいました。 
         
         
         
        で、結局、
         
        「悩むぐらいなら買わない方がいい」
         
        というのが私の信念です。
         
         

        ということで、
         
         
        本件の貞子案件は、
        お流れとなりました。。。 
         
         
        今回は営業マンの雰囲気が良かったので、
        思い切って半値ぐらいで指しておいても
        よかったかも知れませんね。
         
         
        日々、勉強ですね!
         
         
        ではでは。
         


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