大不況が到来?不動産はまだ買うな!
大不況が到来?不動産はまだ買うな!
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細矢です。
コロナが凄いですね。
WHOは
「パンデミックではない」
と言いつつも、
危険性を
『最高』に引き上げ
ています。
学校は休校、イベントは自粛。
買占め騒動が勃発。。。
未知のウィルスのため、
日本が恐怖で覆われています。
そして、その状況を受けて、
株価の大暴落が始まりました。
2008年のリーマンショック以上の
衝撃を受けることになっています。
日本においては、消費増税で、
過去にないほどのGDPの
落ち込みがありましたが、
そこに今回の新型コロナウィルスです。
どこまで株価が落ちるのか?
余談を許さない状況となっています。
※アメリカは大統領選があるので
QE4の正式な発動があれば
回復するかもしれませんが、
日本株の低迷は未知数です。
そこで不動産投資について
今日はお話をいたします。
結論から申し上げると、
『不動産はまだ買うな!』
というのが結論です。
想像を絶するほどの
美味しい物件以外は
少し様子を見てください。
理由は簡単。
不動産の価格は、株価と連動します。
株価に少し遅れて
不動産価格が動いていくからです。
株価が下落傾向にある今、
不動産も連動して必ず落ちます。
簡単言うと、以下の図のイメージです。
もちろん、
すべての地域が同じ、
すべての物件が同じ、
とは言いませんが、
方向性を理解しておくだけでも
今後の指針になります。
また、今後は残念ながら
倒産、連鎖倒産も発生します。
観光業がダメージを受け、
飲食業などが続く。
そして、中国の物流停止で
サプライチェーンの影響を
受ける中小企業も出る。
利益率の低い会社や体力のない会社、
そして、設備投資の大きい会社から
脱落していくことでしょう。
昨今、働き方改革や景気低迷で
中小企業の多くは体力がありません。
国の補助、市場介入はあるでしょうが、
すべての企業が耐えられないことでしょう。
その結果、人材派遣会社で働く人をはじめ、
従業員も連鎖してダメージを受けることは
さけられません。
住宅ローンの支払いに困る方が発生する、
不動産の投げ売りが発生することは
簡単に予想されます。
ということは、
投げ売り物件が市場に放出されます。
今は無理をしてまで不動産を買う必要はありません。
少し相場を眺めるぐらいで
ちょうどいいです。
もし、何かをするのでれば、
セミリタイアクラブ教えているように
アドバイザーに
「投げ売りが出たら絶対教えてね」
と声をかける活動をしておいてください。
数週間は静観するぐらいで十分です。
株の名言に、
「落ちてくるナイフはつかむな」
という言葉があります。
これは、急落時の投資は、
落ちてくるナイフをつかむようなもので、
どんなに魅力的な銘柄でもナイフが
床に落ちてから、
つまり、底を打ったのを確認してから
投資すべきという相場格言があります。
不動産投資もまったく同じです。
今は焦る必要はありませんから、
じっくりとチャンスを見ていきましょう。
特に注意すべき点は、
あなたが初心者であるならば、
以下の物件は、まだ買わないでください。
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1.リフォーム代が大きいボロ物件。
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時期が経てばリフォームがほぼ不要な
魅力的な物件が売りに出ます。
いまは無理をする必要はありません。
また最悪のケースとして、
リフォーム業者が休業されると
物件を貸し出すことはできませんし、
今後、数カ月間は人の動きが悪いですので、
入居も鈍くなる可能性が強いです。
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2.ギリギリの利回り案件
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セミリタイアクラブでは
そもそも勧めていないので
大きな問題はないと思いますが、
ギリギリの利回り案件はパスしましょう。
あるいは、コロナの影響を理由に
大幅値引きを交渉するようにしてください。
特に家賃が高い物件は、
家賃が払えず退去する可能性もあります。
また、人材派遣に頼るような物件は、
突然、契約解雇で人がいなくなる
ケースもあります。
それらの物件をギリギリの利回りで
買っていると、持ち出しが発生する
可能性があります。
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などなど。
今日の状況では先行きが不透明なため
リスクがコントロールしにくいです。
落ちてくるナイフはつかまず、
ナイフが落ちるまでまっても、
遅くはありません。
焦らずにじっくりと様子を
見ていきましょう。
ではまた!
細矢ますゆき
追伸:
中小企業の経営者さまへ
新年会のセールスレターにも
書きましたが『転換期』が
訪れています。
このような状況でも
利益が出せるビジネスモデルを
模索する時期です。
事業が暇になったときは、
ビジネスモデルの変更テストを
されるといいと思います。
- 2020.03.02 Monday
- 不動産投資
- 11:17
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- by 細矢ますゆき