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細矢ますゆきとは

1977年1月8日 千葉県長生郡長生村生まれ。 高校時代、最下位を取得。 職を転々としたのち独立。 今現在はアパート経営、 ウェブコンサルティングと 幅広くビジネスを展開

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空き室が絶対にでない方法

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    2018.11.02 Friday 

    空き室が絶対にでない方法
    〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
     
    細矢です。
     
    空き室が怖いですか?
     
    やっとの思いで物件を購入しても
    空き家が続いたら・・・と
    不安に思うことはありますか?
     
     
    「はい、めっちゃ怖いっす。
     
     空き家が続いたら奥さんにバカにされて
     逃げられてしまいます!
      
     想像するだけで膝がブルブル震えてしまいます」
     

     
    と答える人は多いと思います。
      
      
    不労所得を得るために
    不動産投資をはじめたのに
    入居が決まらなかったら残るのは借金だけ。
     
    誰もが回避したいことでしょう。
     
     
    実はこの質問は毎日のように頂きます。
     
     
    確かに1Rマンションや1Kアパートは
    空き室が多いです。
     
     
    たとえば、不動産調査会社タスによると、
    神奈川県の賃貸アパートでは、空き室率は
    16カ月連続で上昇。
     
    2016年7月には36.6%に達しています。
     
    東京でも33%の空き室が出ています。

      
      
     

     


    関東では賃貸アパートでは、
    3室に1室の空きが出ています。
     
    これは全体的な数字ですから
    古い物件や狭い物件は
    もっと過酷な数字でしょう。
     
    そして、この空室率は
    今後も上昇していくことは
    小学生でもわかります。

     
     
    だから、私は口が酸っぱくなるほどに
     
    は賃貸アパートなどの1棟物は買うな、
    〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
     
    と言っている理由です。
     
     
    土地値がバブル期を超えた今、
    20年、30年ローンで買うのは、
    台風のときに綱渡りをするようなもの。
     
    落下して即死する確率は高いです。
     
     
    だから、空き室になるのでは?と
    ご不安に思うことはよくわかります。
     
     
    しかしです。
     
     
    私が推奨している戸建て投資は
    どうなのかというと、
     
    国土交通省の『土地白書』によると
    供給率は需要にたいして
     
    わずか『2.2%』。

    〜〜〜〜〜〜〜〜
     
    まったく足りていない。

       
     

      
     
    なので、
     
    ・駅が少し離れていようとも、
    ・家賃が少し高くても
     
    ほっとけば入居が決まります。
     
     
    最悪のケースで
     
    「初月家賃ゼロ円!ペットも同居OK!」
     
    とやれば、ほぼ決まります。
     
    私は過去に決まらなかったことはありません。
     
     
     
    だから、不動産の素人である
    一般ピープルから使わなくなった戸建てを
    安く買えば失敗するほうが難しい。
     
    失敗できたら奇跡に近いのです。
     
     

    ただ、このように言っても
     
    「それは、しょせん統計でしょ?
     目の前の物件に当てはまるのかどうかは・・・」

     
    と臆病なことを言う人もいるでしょう。
     
     
    そこで、失敗のしようがない
    テクニックを紹介するならば、
     
    入居が決まらない物件を買わなければいい
    〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
     
    ということです。
     
     
    不動産投資はギャンブルではありません。
     
    『雨ごい』のようにお祈りで
    入居者を誘致するものでもありません。
     
    しっかりと事前にリサーチを行い、
    入居が決まる物件だけを買えばいいのです。
     
     
    ここは重要なのでもう一度いいます。
     
    --------------------------
    入居が決まらない物件を買わない。
    入居が決まる物件だけを買えばいいのです。

    --------------------------
     
     
    実際に私が何をリサーチをするのかというと、
    物件購入前に、
     
     
    ・想定家賃
    ・入居までの予想期間
    ・入居するであろう家族構成

     
     
    の3点を調べています。
     
     
    どうやって調べているのかというと
    色々な方法があるのですが、
     
    もっとも簡単な方法は電話。
     
     
    物件近くの不動産業者に
     
    「お姉さん、この物件なら
     いくらで、いつまでに決まりますか?」

     
    と3〜4社ほど聞けばいい。
     
     
    そうすれば、過去10年以上の経験から
    ほぼ間違いのない入居予測が聞ける。
     
     
    次に、そのヒアリング結果をネットなどで
    さらに調べ上げる。
     
    すると、パーフェクトな入居予測ができる。
     
     
    だから物件購入前に、
     
    ・想定家賃
    ・入居までの予想期間
    ・入居するであろう家族構成
     
    は分かります。
     
     
    そのリサーチにかかる時間は
    今では10〜30分。
     
    戸建投資は一戸買えれば、
    その生涯収益は500〜1000万円です。

     
    30分ぐらいの時間を投資しても
    損はないのです。
     
     
    そして、入居が確定する物件だけを
    購入しています。
     
     
    だから何も怖くないのです。
     
     
     
    ここで重要なのは、実は
    このような細かいテクニックの話ではありません。
     
     
    重要なのは質問の仕方です。
    〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
     
     
    前に進めない人は質問が下手です。
     
    必ずネガティブな質問を自分にしています。
     
     
    「空き室になったらどうしよう?」
     
    と、ばかり考えています。
      
     
    人間の脳はシンプルな構造です。
    質問されたら答えを導き出します。
     
    だから、上記の質問では
    空き室になったときの答えしか
    導くことしかできません。
     
     
    しかし、これをポジティブな質問に
    変えてみたらどうでしょうか。
     
    「どうすれば買う前に入居を確定できるだろうか?」
     
     
    この質問すれば数々のアイディアが
    出てくることは言うまでもありません。
     
     
    先ほどのシンプルなリサーチ以外にも
    ジモティなどサイトを利用し、購入前に
    入居募集をしてしまうのもひとつの手法です。
     
    質問の仕方で答えは変わってくるのです。
     
     

    「空き室になったらどうしよう?」
     
    と、恐怖に怯えている人は
    ぜひ、少しだけ自分への質問を
    変えてみてください。
     
    「どうすれば買う前に入居を確定できるだろうか?」
     
    と自分自身へ質問してみてください。
     
     
    空き室の出ない物件だけを
    購入することができます。
     
     
    ではまた!
     
    細矢ますゆき
     


     


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